Imóvel em nome de pessoa falecida: como vender e quem paga as dívidas
Direito Imobiliário, Família e Previdenciário · atualizado em setembro de 2026
A senhora mora na casa há trinta anos. Paga o IPTU, o condomínio, resolve o vazamento do banheiro. Só que a matrícula do imóvel continua com o nome do marido, que faleceu em 2019.
Quando aparece um comprador ou quando o banco pede o imóvel em garantia, a resposta é sempre a mesma. Não dá, falta o inventário.
Este texto responde as duas perguntas que mais chegam ao escritório sobre o assunto, com os vídeos que gravei sobre cada uma.
A herança é sua desde o primeiro dia. O registro, não.
A casa é sua, mas a matrícula ainda está no nome dele https://www.instagram.com/reel/Dc1ujPShQ0R/?igsi=MWhlMjNodmtrMnF6YQ==
Existe uma confusão comum aqui, e ela explica boa parte do problema.
O art. 1.784 do Código Civil diz que, aberta a sucessão, a herança se transmite desde logo aos herdeiros. O direito sobre o imóvel já é seu no instante do falecimento.
O que ainda não existe é a formalização. Até a partilha ser levada ao Registro de Imóveis, o bem pertence ao espólio, que é o conjunto de bens deixados, ainda sem divisão entre os herdeiros.
Na prática, o cartório não olha para quem mora. Olha para o que consta na matrícula.
Enquanto o inventário não termina, ficam impedidos: A venda do imóvel; O uso do bem como garantia de empréstimo; A entrada em financiamento; A averbação de construções e ampliações.
O prazo e a novidade de agosto de 2026
O art. 611 do Código de Processo Civil determina que o inventário seja instaurado em dois meses. Em São Paulo, a Lei 10.705/2000 prevê multa sobre o ITCMD quando a declaração passa do prazo.
Até pouco tempo atrás havia um obstáculo a mais. O art. 15 da Resolução CNJ nº 35/2007 exigia o recolhimento dos tributos antes da lavratura da escritura. Famílias sem caixa para pagar o imposto ficavam impedidas de formalizar a partilha, mesmo estando todas de acordo. Algumas vendiam um bem da herança só para destravar. Outras simplesmente nunca abriam o inventário.
Em 18 de agosto de 2026, o plenário do Conselho Nacional de Justiça revogou esse trecho (https://www.instagram.com/reel/DcsywlHvpq1/?igsi=OWc3YmxsZXJ5dDhk).
O tabelião deixou de poder negar a escritura de inventario, por falta do pagamento do imposto.
Duas ressalvas costumam ser omitidas nas notícias sobre o tema: A primeira é que o imposto continua devido, pois ele fica declarado no ato e o Fisco estadual é comunicado. A segunda é que a decisão tratou da escritura, e não do registro. Se o Registro de Imóveis vai levar a partilha à matrícula sem a quitação do ITCMD ainda depende da legislação estadual e da qualificação registral.
A mudança destrava uma etapa. Não dispensa o planejamento do imposto.
Posso vender o imóvel antes de terminar o inventário?
Esta é a pergunta que mais chega ao escritório e a resposta curta: é possível, como vemos a seguir:
Venda e cessão de direitos hereditários
Um herdeiro pode ceder o seu quinhão, respeitado o direito de preferência dos demais. Isso resolve o impasse quando um quer vender e os outros querem manter.
A cessão está prevista no art. 1.793 do Código Civil e feita por escritura pública, transfere a posição do herdeiro, mas não o imóvel em si.
O comprador assume o inventário pendente. É o caminho mais usado, costuma reduzir o preço e exige análise prévia.
Alvará judicial
No inventário judicial, a venda de bem do espólio depende de autorização do juízo (art. 619, I, do Código de Processo Civil), ouvidos os interessados. É comum quando o dinheiro da venda vai custear as próprias despesas do inventário.
Em todos eles o comprador assume risco maior e o preço reflete isso. Concluir o inventário antes de anunciar costuma render mais.
Quem paga o condomínio e o IPTU durante o inventário?
REELS · O inventário parou e as dívidas do imóvel não
Esta é a segunda pergunta que mais chega, e a resposta tem duas camadas.
A regra geral
Até a partilha, o espólio responde pelas dívidas deixadas pelo falecido, nos limites da herança (art. 1.997 do Código Civil). Nesse período, o direito dos herdeiros sobre a herança é indivisível e segue as normas do condomínio (arts. 1.791 e 1.794).
Na leitura mais imediata, portanto, as despesas se dividiriam entre todos.
A exceção que muda tudo: quem mora no imóvel
O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que, quando um dos herdeiros ocupa o imóvel com exclusividade e sem pagar nada aos demais, o IPTU e a taxa condominial posteriores ao falecimento recaem sobre quem está usando o bem. O fundamento é evitar enriquecimento sem causa e os valores acabam descontados do quinhão dessa pessoa na partilha.
Na prática, isso significa duas coisas opostas conforme a sua situação. Se você mora sozinha no imóvel, provavelmente vai arcar com as despesas do período. Se você paga e não mora, guarde todos os comprovantes: esses valores podem ser discutidos na prestação de contas.
A dívida acompanha o imóvel, não a pessoa
Há ainda um ponto que independe de quem mora. A dívida de condomínio e o IPTU são obrigações propter rem, ou seja, seguem o bem. Quem receber o imóvel na partilha recebe os débitos junto, mesmo que nunca tenha morado ali.
E há um detalhe que costuma passar despercebido. A Lei 8.009/90 protege o bem de família da penhora, mas o art. 3º abre exceções, e entre elas estão os impostos, as taxas e as contribuições devidas em função do próprio imóvel.
O resultado é desconfortável: o imóvel que a família ainda não consegue vender é justamente o que pode ser levado a leilão para pagar essas dívidas. Quanto mais o inventário demora, maior a conta.
Por isso as certidões negativas de débitos municipais e a declaração do condomínio entram cedo na lista de documentos. Elas revelam o tamanho real do problema antes de qualquer promessa de venda.
Por onde começar
Antes de procurar cartório ou fórum, reúna o conjunto abaixo. É ele que permite dimensionar custo e prazo reais:
▸ Certidão de óbito e documentos pessoais do falecido e dos herdeiros;
▸ Certidão de casamento ou prova da união estável;
▸ Matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Registro de Imóveis;
▸ Carnê de IPTU e demonstrativo do valor venal;
▸ Declaração de débitos de condomínio;
▸ Extratos bancários, veículos e demais bens.
Havendo acordo entre herdeiros maiores e capazes, o inventário pode ser feito em cartório, com assessorial de advogada especialista. Faltando acordo, ou existindo herdeiro sem condições de assinar, o caminho é o judicial.
Perguntas frequentes
Quanto tempo demora um inventário em cartório?
Havendo acordo e documentação completa, costuma levar em torno de uma semana, depois aproximadamente 30 dias para registro no registro de imóveis, a depender do volume de demanda nos cartórios . Pendências na matrícula e no imposto são os que mais alongam o prazo.
Com a decisão do CNJ, deixo de pagar o ITCMD?
Não. O imposto continua devido e declarado na escritura. O que mudou foi o momento em que ele deverá ser pago.
Moro sozinha no imóvel do inventário. Pago as despesas sozinha?
Segundo entendimento do STJ, o herdeiro que ocupa o imóvel com exclusividade e sem contrapartida arca com o IPTU e o condomínio do período posterior ao falecimento, com desconto no seu quinhão.
O imóvel onde eu moro pode ser penhorado por dívida de condomínio?
Pode. As contribuições devidas em função do próprio imóvel estão entre as exceções do art. 3º da Lei 8.009/90 à impenhorabilidade do bem de família.
Perdi o prazo de dois meses. Ainda dá para fazer o inventário?
Sim. O inventário continua possível a qualquer tempo. O que pesa é a multa sobre o imposto, prevista na legislação estadual, e o acúmulo das despesas do imóvel.
O inventário pode ser feito se o imóvel ainda estiver financiado?
Pode. O financiamento em aberto não impede o inventário, mas exige tratativa com a instituição credora e muda a documentação necessária.
Preciso de advogado para o inventário em cartório?
Sim. A assistência de advogado é obrigatória tanto na via extrajudicial quanto na judicial.
Sobre a autora
Dra. Andrea Bispo (OAB/SP 208.062) é advogada em Santos/SP, com atuação em Direito Imobiliário, Família e Previdenciário. Atendimento presencial em Santos/SP e on-line.
Se o imóvel da sua família ainda está no nome de quem faleceu, converse com advogada especialista para entender o caminho aplicável ao seu caso.
Telefone: (13) 3216-1691
E-mail: andreabispoadvogada@gmail.com
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